“闷声发大财”定律，再度应验。
7月走进尾声，本月二手成交刚过4400套。预计总量和6月差不多，破6千有难度。
眼下，许多摇号红盘，正在二手市场经历残酷的价格回调。但一个长期被贴上“纯自住”标签的板块，疑似有次新房跑出独立行情。
位于拱墅华丰板块的交控万科·枫宜晓庐，最近首套网签出炉。
一套中间楼层的139㎡，577万网签，单价4.12万元/㎡。房东高举高打，最初挂牌630万，据说双税全部买家承担。
当初，新房IPO519万，房东毛利润有58万。算上新房契税、中介费等，大概率也是稳赚不赔。
枫宜晓庐6月中旬刚交付，而这套房源从挂牌到网签，只用了短短15天。
就连房东本人都没想到，向中介直言：“没破发，比预想中好些。”
有点像之前铁路北的滨萃悦府，在鲜少有人关注时，首批出货的业主几乎都赚钱了。
这一现象背后，折射出当前楼市的新趋势：自住板块凭借稳定的居住价值，和低投资客占比，成为市场调整期的避风港。
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次新房的首套成交，容易陷入“罗生门”。
枫宜晓庐的首套成交靠谱吗？根据我向多家中介反复求证的结果，以及实地调查情况来看，有一定可信度。
相比一些网红盘首套成交靠“截图”，枫宜晓庐已经有了明确网签。有中介直接向我晒出了合同照片，以及和房东的聊天记录。
相比于网红板块，枫宜晓庐的投资客比例低，总价也不算高。
这样的小区，刻意制造高价网签的可能性低，属于多此一举，只会拉高房东成本，得不偿失。
枫宜晓庐一共10幢9-10层高层，一梯两户，共354户。但是，全网只有6套在售，挂牌率非常低。
随便举两个今年交付的次新房，对比一下首月挂牌率：
钱二的江月望云，570户，7月才出证，目前就已经挂牌了50套。
西站的杭与城，总户数2941户，今年1月出证首月挂牌206套，挂牌率远高于枫宜晓庐。
2年前卖房时，枫宜晓庐是杭州首批卷实景示范区的楼盘。
在它入市前，华丰石桥的其他楼盘，都在流摇的边缘徘徊。所以万科在打造产品时，才会做加法，早早就把部分的架空层、公区展示了出来。
如今从交付实景来看，万科擅长的架空层“盒子”打造，以及“宜”系产品的园林景观，对于周边老旧的二手房小区来说，简直是碾压级。
“看过枫宜晓庐的，再去看周边其他小区，一定会有落差。”深耕板块多年的二手中介李哥介绍道。
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当初开盘时，枫宜晓庐的主要客户是地缘改善，以及主城核心的外溢，投资客占比很少。
高自住占比形成了独特的市场护城河。
低挂牌量，意味着价格更容易稳定。
从目前挂牌来看，103㎡小户型还能淘到一些4万元/㎡以下的挂牌房源，四房户型挂牌4-4.5万元/㎡不等。
关键是，对比IPO价格，并没有房东挂出破发价。
自住客通常不急于套现，因此降价动力弱，房东的议价空间小。
“有一套127㎡，房东底价是500万，也就能还个10来万。”中介介绍，“103㎡低楼层，有房东主动降价20万，但因为买进够便宜，房东也不会亏本卖。”
配套的成熟度也为枫宜晓庐撑起了溢价。
“当年我觉得华丰没炒作点，自己都没摇号，现在反而更有价格支撑。”李哥表示、
华丰作为一个相对成熟的区域，看似缺少爆发点，实则各种配套的便捷度很高。
往西走2个路口到北景园周边，就是3号线汽轮广场站，分分钟就到新天地、东新、三塘、上塘一带，房价差值明显。
虽然没有高大上的Mall，但学校、商业、基础生活配套，都非常齐全。
对二手房买家而言，所见即所得的成熟度，比规划概念更具说服力。
许多新兴板块，严重依赖规划概念，但配套建设进度一旦滞后，很容易导致居住体验打折。华丰的配套已基本成型，也就降低了购房者的决策风险。
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接下来，“慢板块”可能比“快板块”更安全，“配套兑现”或许比“规划蓝图”更重要。
华丰过去因缺乏炒作点被投资客忽视，但恰恰因此避免了价格泡沫。自住客的长期持有，反而让板块在调整期表现稳健。
如今还愿意接受二手房的买家，越来越倾向于选择学校、地铁、商业等配套已经落地的板块，不愿意再去博远期规划的概念。
枫宜晓庐的第一套网签，开了个不错的好头，但只有一套高价成交还不够。得像滨萃悦府一样，把高价网签持续撑起来。
枫宜晓庐的市场认可度，需要更多的网签记录来反复验证。
一个长期被视为刚需首改区域的板块，交付了一个产品力不错的改善盘，理所应当能够喝到“头口水”，业主能享受到产品溢价的红利。
可接下来周边竞争压力也不小。
上半年售罄的溪听晓月，已经抢走了272个潜在的买家。接下来还有滨江·棠悦芳华轩、中天&海威项目、西房项目等不限价新盘陆续上市。
2025年下半场，不限价模式启动，枫宜晓庐，乃至整个华丰石桥的次新房，还会有新的挑战要面对。
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