华生证券 2025年房价波动: 机遇与挑战并存, 你看懂了吗?

最近，房地产市场又成了大家热议的话题。2025年都过去一大半了，房价走势就像坐过山车，一会儿高一会儿低，牵动着无数人的心。今天，咱们就来好好唠唠这房价的事儿，看看这背后到底藏着什么玄机。

先看看数据，国家统计局7月15日发布的数据显示，上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，不过比去年同期收窄了15.5个百分点，销售金额下降5.5%，和之前相比，降幅也收窄了不少。再看6月份70个大中城市房价数据，一二三线城市新建商品住宅销售价格虽然有波动，但同比降幅都在收窄。可别以为这就万事大吉了，二手房市场的情况就不太乐观。6月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.6%，而且降幅还在扩大。这一涨一跌之间，到底说明了什么呢？

从市场行情来看，2025年房地产市场有点“分裂”。年初一季度的时候，楼市迎来了短暂的“小阳春”，大家都觉得楼市要回暖了，可没想到，二季度热度一退，市场又变得冷冷清清，房价再次面临下调压力。很多人都纳闷，这房价怎么就这么不稳定呢？其实，这背后的原因可不少。

经济环境对房价的影响就很大。这几年，中国经济增速放缓，经济结构也在深度调整。大环境不太稳定，老百姓的收入增长也受到影响，就业压力也不小。这种情况下，大家对未来收入没底，买房的意愿和能力自然就下降了。你想想，连下个月工资能不能按时拿到都不确定，谁敢轻易背上几十年的房贷呢？所以，经济环境一不好，房地产市场需求就不足，房价自然就受到下行压力。

政策方面也是一把双刃剑。从2024年四季度开始，中央就提出要推动房地产市场止跌回稳，各地也纷纷出台支持政策，像北上广深取消普通住宅与非普通住宅区分，降低契税和增值税负担，首套房契税降到1%-1.5%。这些政策刚出来的时候，确实刺激了一部分购房需求，特别是改善型需求，所以年初房价有一定上涨。但是，时间一长，政策的效果就慢慢减弱了。购房者对市场长期预期没彻底改变，再加上经济环境不确定，大家买房还是很谨慎。而且，前期积压的需求在小阳春集中释放后，市场就进入了需求真空期，后续动力跟不上，房价也就涨不动了。

还有一个重要因素，就是大家对房价的预期变了。以前，大家都觉得房价只会涨不会跌，所以都抢着买房，生怕错过赚钱的机会。现在呢，经过这几年市场的起起落落，很多人都意识到房价不可能一直涨，甚至觉得已经到了阶段性高点，未来下跌可能性更大。这种预期一改变，购房需求就被抑制了。开发商为了卖房，只能降价促销，这又进一步强化了房价下降的预期。

房价这么波动，对不同的人影响可不一样。对于刚需购房者来说，如果房价下跌，那买房成本就降低了，压力也能小一点。特别是年轻人，本来买房就不容易，房价降了，说不定就能早点实现买房梦。但对于已经买房的人来说，房价下跌，资产就缩水了。比如广州二手房价格在2025年1月环比下跌0.2%，同比下跌10%，那些高位买房的人，心里肯定不好受。要是房子价值低于贷款余额，还可能面临“资不抵债”的情况，心理和经济压力都很大。

从长远来看，房地产市场还是有发展空间的。城市化进程还在推进，刚性需求和改善性需求都还在。政府也在积极采取措施，像加大保障性住房建设，推进城市更新，优化金融政策等，这些都有助于稳定市场信心。不过，不同城市的情况差别很大。一线和核心二线城市，像上海、北京，有优质地块供应，政策也宽松，人口还在流入，房价有望企稳甚至局部回暖。但三四线城市和一些低能级城市，人口外流严重，库存又高，房价就面临持续调整压力。